Das Bundeskabinett hat am 4. November einen Entwurf für ein „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ beschlossen. Dahinter verbirgt sich eine Baurechtsnovelle, insbesondere mit Änderungen des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung. Was zunächst unspektakulär klingt, gewinnt an Relevanz, sobald man den Inhalt und insbesondere die Folgen der Novelle betrachtet.
Ihr wohl umstrittenster und folgenschwerster Teil dürfte der neue § 250 des Baugesetzbuchs werden: Er führt das Umwandlungsverbot ein, ein absolutes Prestigeprojekt der SPD. Das Gesetz ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung festzulegen, in welchen Gebieten der Wohnungsmarkt angespannt ist. An diesen Orten ist es danach grundsätzlich verboten, bestehende Wohngebäude – also Mietshäuser – in Wohneigentum umzuwandeln oder nach dem Wohnungseigentumsgesetz in mehrere Eigentumswohnungen zu teilen. Ausnahmegenehmigungen sollen nach § 250 Abs. 3 Baugesetzbuch nur unter engen Voraussetzungen erteilt werden, beispielsweise bei Erbschaften oder Veräußerungen an Familienmitglieder oder Bestandsmieter.
Kuhhandel?
Doch wie kommt es dazu, dass ausgerechnet CSU-Mann Horst Seehofer als Bauminister ein Vorzeigeprojekt der SPD umsetzt? Verschiedenen Berichten zufolge soll es sich um einen Kuhhandel handeln: Im Gegenzug für das Umwandlungsverbot bekommt Seehofer von der SPD die Zustimmung zu seinen Plänen zur Erweiterung der geheimdienstlichen Befugnisse zur Kommunikationsüberwachung – ein eklatanter Bürgerrechtseingriff, der hier allerdings nicht Thema ist. Auch aus den Reihen der eigenen Fraktion wird Seehofers Vorhaben zurecht deutlich kritisiert, sodass nun wohl bereits über eine Abmilderung beziehungsweise eine Ausweitung der Genehmigungstatbestände nachgedacht wird.
Quo vadis Wohneigentum?
Doch wie wirkt das Umwandlungsverbot konkret? Einfach gesagt: Es verhindert den Erwerb von Wohneigentum, indem dessen Schaffung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumsimmobilien schlicht verboten wird. Hierzu sei gesagt, dass sich Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 51,1 % im europäischen Vergleich ohnehin auf den letzten Plätzen befindet. Offensichtlich ist sich die GroKo nicht zu schade, dies noch zu befeuern. Insbesondere in Zeiten, in denen über die Sicherheit der gesetzlichen Altersvorsorge nur spekuliert werden kann und die private Altersvorsorge mit Immobilien durch niedrige Zinsen grundsätzlich attraktiv ist, ist die neue Regelung ein fatales Zeichen. Sie zeigt deutlich, dass die Bundesregierung dem Erwerb von Wohneigentum vorsätzlich Steine in den Weg legt.
Dabei ist dieser Weg der völlig falsche. Es wäre im Gegenteil sinnvoll, die Bürger beim Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen, anstatt sie dabei zu behindern, und Deutschland so zu einer Nation von Eigentümern zu machen. Eine abbezahlte Immobilie sein Eigen nennen zu können reduziert insbesondere das Risiko, in Altersarmut zu geraten, enorm. Schließlich sinken hierdurch die Wohnkosten, die im Jahr 2019 im Bundesdurchschnitt 25,9 % des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachten, im Alter deutlich. Eine wichtige Maßnahme zur Steigerung der Wohneigentumsquote könnten etwa die Abschaffung der Grunderwerbsteuer für die erste (selbstgenutzte) Immobilie oder zumindest die Einführung eines hohen Freibetrages hierbei sein.
Wohnungsmangel bekämpfen?
Vordergründiges Ziel des Umwandlungsverbots ist es, dass die betroffenen Immobilien nicht dem Mietwohnungsmarkt entzogen werden, sodass die Mietpreise im Gesamtmarkt möglichst bezahlbar gehalten werden können. Diese Steuerung und Erhaltung des Angebots klingt isoliert betrachtet zunächst wirtschaftlich sinnvoll. Nicht zu vergessen ist jedoch, dass das Umwandlungsverbot wie oben beschrieben den Erwerb von Wohneigentum erschwert. Der Effekt: Menschen, die eigentlich einen Immobilienkauf in Betracht ziehen würden, drängen nun doch auf den Markt für Mietwohnungen, sodass hier die Nachfrage steigt. Das Umwandlungsverbot sitzt hier einem ähnlichen logischen Fehlschluss auf wie der Mietendeckel – es baut keine einzige Wohnung.
Im Endeffekt konserviert das Umwandlungsverbot also lediglich das Angebot, erhöht jedoch zugleich mittelbar die Nachfrage auf dem Mietmarkt. Die logische Folge: Steigende Mieten. Das Gesetz erreicht also genau das Gegenteil dessen, wofür es gemacht ist. Ganz abgesehen davon, dass durch diese nicht zielführende Regelung auch massiv in das Eigentumsrecht der Immobilienbesitzer eingegriffen wird.
Bau doch, wie du willst!
Eine echte Lösung zur Bekämpfung des Mangels an bezahlbarem Wohnraum wäre dagegen eine Liberalisierung des Baurechts – nicht eine immer weitere Regulierung bis hin zu planwirtschaftlichen Anmutungen, wie sie die Große Koalition mit der Baurechtsnovelle fortsetzt. Probleme bei der Wohnraumschaffung durch kleinliche Bebauungspläne, in denen parzellenweise vorgeschrieben wird, was auf welchem Grundstück zu stehen hat, oder ein überregulierendes Bauordnungsrecht, müssen in der Vergangenheit gelassen werden.
Wer ernsthaftes Interesse an bezahlbarem Wohnraum hat, der kann nur eine Lösung kennen: Bauen, bauen, bauen!